文/地产金融视界 9月初，招商蛇口北京公司召开了一场声势宏大的发布会，位于通州九棵树的湖映天青项目首次公开亮相。 然而发布会热度未消，就有网友在招商蛇口北京公司的官方视频号下留言调侃： “这么气派的开场，户型缺不咋地。” 不知是打字仓促，这位网友还出现笔误，本想写“却”，写成了“缺”。 时至今日，地产金融视界再打开这个官方视频，当初的评论已杳然无踪，只剩下零星的几个点赞与宣传文案。这个号称“天青系北京首作”的项目，真有这么多BUG？ 在湖映天青开盘前夕，地产金融视界实地探访项目现场，对它的三款主力户型逐一拆解分析。 1 上半年北京溢价率最高的住宅地块 湖映天青所在的九棵树地块备受瞩目。 凭借地铁1号线，领展广场、东直门医院等配套，九棵树板块是副中心老城知名楼盘扎堆的板块。板块内K2玉兰湾作为早期代表性大盘，是片区二手房流通标杆。 时间拉回到2个多月前，今年6月23日，经过173轮现场举牌，招商蛇口以10.217亿元斩获九棵树南地块，溢价率20.95%，楼面价为3.03万元/平方米，一举成为今年上半年北京溢价率最高的住宅地块。 据新京报统计，2026年上半年北京宅地土拍共成交21宗，其中15宗零溢价，在此背景下，招商蛇口北京公司拿下这个地块可谓勇气可嘉。 高地价带来较高溢价，抬升了项目财务成本。为保障利润，招商蛇口在竞得九棵树南地块仅74天后，就快速拿到预售证。 根据北京住建委官网，湖映天青项目于9月5日取得预售证，备案名为”湖映天青雅苑”，备案价约为每平方米6-6.3万，共计7楼栋，325套。 湖映天青项目虽已取证，但尚未入市，暂无公开实际成交数据。不过项目公示的预售均价，远高于一路之隔中海·玖树满和的实际成交价。 2025年11月，中海地产摘得6017地块，开发为中海玖树满和项目，拿地价是2.29万/㎡，网签均价约5-5.1万元/㎡。 有意思的一点是，仅看拿地成本， 湖映天青的楼面价就比中海·玖树满和高出约32%。 高昂的土地成本，也直接倒逼项目备案价突破6万/㎡。 有销售人员告诉地产金融视界，湖映天青定位“高级刚需”，算上首开折扣等， 项目实际售价并没有达到备案价的上限，总房价约400-700万元，共计363套房源。 不过，准确价格还要等正式开盘才能确定。 即使下调了实际售价，湖映天青推出的户型，似乎并没有令人太满意。 2 实测户型四大痛点 痛点一：户型缺陷 湖映天青一共推出了6个户型，分别为70/75/91/93/117/119㎡。主力户型是90+平方米面积段的产品。 归纳起来，主要是三个面积段的产品。其中，70/75㎡是三居一卫，91/93㎡是三居两卫，117/119㎡是四居两卫，每个面积段的差别为，是否为边户。 具体来看： 1.约80%户型为两面宽 产品面宽，是湖映天青被市场质疑最多的点之一。实地看下来， 项目只有117㎡、119㎡四居做到三面宽；70㎡、75㎡、91㎡、93㎡这几个户型，全部为两面宽。 简单来说，面宽就是看朝南的房间数量。朝南房间越多，采光面越大，冬季室内保温效果也更好。 如今三面宽已经成为优质户型的主流标准。 近两年市场上新项目同台竞争，户型持续内卷，90㎡以上的房源大多能做到三面宽。对比市面上的主流产品，湖映天青这四类户型，因为采用纯洋房规划，仅做到两面宽，难免让人觉得可惜。 背后根源，来自项目的设计取舍。在1.6容积率、限高45米的规划条件下，项目选择打造8-11层纯洋房社区。楼栋排布的约束，很难实现大面积三面宽户型，这也是低密洋房和全户型三面宽之间的两难选择。 2.70/75㎡户型实为 "两居半" 70㎡、75㎡户型更像是“两居半”。 户型纸面标注为三居，看似压低了上车门槛， 但北侧小房间面宽仅2.15米，只能用作书房，或是摆放榻榻米小床。 样板间为放大空间感，甚至取消实体隔墙，改用玻璃推拉门。 除此之外，两款户型都只配备单卫，而且是暗卫。这类两面宽户型，暗卫是比较常见的短板。如果是三口之家，或是老人同住，卫生间使用会比较紧张，也和项目“高级刚需”的定位存在错位。 3.91/93㎡户型：开门就是卫生间 91㎡、93㎡是湖映天青的主力户型，也是项目货量占比最高的产品，仅做到双南向房间。对比同板块城建龙悦88㎡的三面宽设计，产品竞争力不算突出。 实地看盘的直观感受：入户直面卫生间，样板间虽然加了屏风做遮挡，但格局本身的体验感依旧受限。另外两间卧室紧紧挨在一起，私密性偏弱，整体居住感受会偏局促。 4、117/119㎡户型：经典四叶草，但总价不低 117㎡、119㎡户型采用经典四叶草布局。客观来讲， 在项目三个面积段里，这个大户型是实地看下来体验最好的，做到三房朝南，整体格局没有明显短板。 但需要留意，它的总价门槛不低， 总价约700万。放到这个预算区间，市场上可选择的竞品其实相当多。 痛点 2：物