先说结论，京沪等一线城市可能蕴含着即将到来的新房促销降价潮，这个逻辑怎么理解？ 我们还需先从828新政说起。 上周我们从逻辑上论证过，新房的现房销售，会推升开发商的财务成本，但财务成本并不会推动房价上涨，而是倒逼土地价格下行以对冲上涨的财务成本。 原因在于，房价由市场供需共同决定，如果开发商涨价市场就会接受，那828新政之前 为什么 不涨价？是因为不想赚钱吗？ 一般来说，一个通用的商业决策流程是： 我先预期市场价格是多少，然后根据该市场价格来评估我的成本，如果有利润空间，则可做商业决策，反之，若成本高于价格，就选择放弃。 所以，在新房市场价格大致恒定（二手房价格稳定且新房维持合理溢价）的情况下，开发商要考虑的主要是两块成本。 第一块是财务和建造成本，这一块是确定上升的。 第二块是土地成本，这块是开发商通过竞争报价来决定的。 当期房改现房，所有开发商的财务成本都会面临上升，因此大家在土地市场的报价都会下降。最终，财务成本的上升，会由土地价格的下降来吸收。 因此，预售改现售，长期看并不会影响开发商的利润。 这个是我上周文章中写过的逻辑，但评论区有一个提问比较有意思： 这个提问，就涉及到未来可能出现的开发商促销潮。 内房股股价下跌的本质，在于预期和实际的错配。 当开发商预期房子必须现房销售，就会按现房销售的成本，来评估土地价格，并在竞拍中出价。 这个没有问题。 当开发商预期房子可以期房销售，就会按期房销售的财务成本，来评估土地价格，并在竞拍中出价。 这个也没有问题。 那到底什么是有问题的？ 是之前开发商按照期房销售预期的财务成本高价拍下的土地，可能会要求按现房销售。 也就是说，新老划断的标准，并不是按土拍是否结束，而是按是否取得了工规证。 换句话说，对于已经按照期房预期买下的高价土地，但还没有取得工规证的，也必须按照现房销售。 于是财务成本凭空多出来了一块。 这个，是内房股在828之后的第一个交易日下跌的基本面上的根本原因。 相比成本更严重的问题在于，原本预期期房销售可以回款的资金，需要到现房阶段才能回款。 而企业主们应该都知道，决定企业生死线的，相比盈利或亏损，现金流更加重要。 那么这个可能延迟1到2年的现金流，如何找补回来？ 答案只能是，对已经取得 工规证但还未预售的楼盘，尽量给出具备竞争力和性价比的开盘价，以便能尽快回笼资金。 对于那些已经开盘但还有不少库存的楼盘，想办法降价促销，以回收现金流。 但是，由于在一定的周期内，市场的买家需求大致是恒定的，那如果短期开发商促销降价，消耗了需求，二手房市场可能就会因为买家减少，而处于一个较为被动的局面。 或者，开发商拉动了部分客户买房做置换，也会导致这部分客户因为要置换新房，从而卖出自住房而大致二手房市场的库存增加。 828之后，我们观察到的京沪二手挂牌量的快速增加，也说明了这个逻辑。 特别是对上海市场，可能还会造成一个意想不到的结果。 大家知道，从去年下半年开始，上海二手房的挂牌量就在持续下降，也就是房东在撤牌。 我在上半年也发文分析过这种现象的底层逻辑，那就是，置换链条被迫休眠。 原因在于，开发商在首次开盘定价时，是参考周边二手房价格，并在二手房价的基础上做一个合理的溢价，然后再决定开盘价的。 以便拉动置换客，卖出旧房置换新房。 但大家都知道，去年下半年，上海二手房市场有一波明显的下行。也就是说，在去年年中之前首开的开发商，参考的是去年年中之前的二手房价格，并在后续若干期开盘中，因为大家都懂的原因，只能持平这个首开价格。 那么，这时新房和二手房就会被迫拉开价差，导致原本要置换的客户，开始撤牌停止置换。 这会造成两个结果： 第一，客户发现自己住的房子价格跌了，但新房价格没跌，因为价差拉大，认为置换不划算，或是置换不起了，就会撤牌。 于是大家可以观察到，去年年中开始，二手挂牌量确实在持续下降。 第二，客户撤牌不置换的话，开发商的新房就卖不动，于是大家也观察到，从今年开始，开发商的返佣大战（变相降价）进行的如火如荼。 也就是说，二手挂牌量的下降，以及新房返佣大战的火热，本质都是一个问题，新房相对于二手房价格偏贵，导致了置换链的休眠。 基于这个本质问题，我在上半年发文时，给出了后续的两种趋势演化结果。 第一种，就是买房需求强劲，持续消化二手房库存，并推动二手房价格上涨，缩小新房二手房的价差，重新激活置换链条。 但现在近半年过去了，我们发现从5月开始，成交量就明显下滑，二手房的房价也没出现上涨。 因此第一种可能性已被证伪。 那么，第二种可能，就是开发商挺不住降价，把价格降到二手房东可以置换的差价之内，同样可以激活置换链条。 如下是今年4月的公众号发文。 那么，现在突然发生的828，就是一个意外拐点，就是一个促使开发商促销降价的催化剂，因为现房销售增加了开发商的现金流压力。 也就是说，无论你接